Copropriété : les nouvelles règles
Le 14 août 2025, le règlement d’application des dispositions du projet de loi no 16 est entré en vigueur. Depuis, la copropriété au Québec est en pleine transformation.
L’objectif est clair : mieux entretenir les immeubles, éviter les mauvaises surprises financières et protéger la valeur à long terme.
Pour les administrateurs de copropriété, qui sont souvent des bénévoles, cette loi apporte aussi de nouvelles responsabilités.
Une gestion plus rigoureuse
et mieux documentée
La Loi 16 impose une approche beaucoup plus structurée de la gestion des immeubles en copropriété. Le syndicat doit désormais s’assurer que l’entretien de l’immeuble est planifié, documenté et financé adéquatement. Cela signifie moins de gestion « au jour le jour » et davantage de planification à long terme.
Pour les administrateurs, cela implique de tenir des dossiers à jour, de conserver les documents importants et de pouvoir démontrer que les décisions prises visent la conservation de l’immeuble.
Un survol des nouvelles obligations
Le carnet d’entretien
L’un des éléments clés de la Loi 16 est l’obligation de tenir un carnet d’entretien. Ce document regroupe l’ensemble des informations sur l’immeuble, en particulier : composantes du bâtiment, travaux effectués, entretiens à prévoir et échéanciers recommandés.
Bonne Nouvelle ! Les administrateurs n’ont pas à le rédiger eux-mêmes. Il doit être préparé par un professionnel qualifié (ingénieur, architecte, technologue ou évaluateur agréé). Le rôle des administrateurs est surtout de s’assurer qu’il existe, qu’il est conservé et qu’il sert de guide pour les décisions à venir.
Ce carnet devra être mis à jour par le conseil d’administration du syndicat au moins une fois l’an et devra être révisé tous les cinq ans par l’un des professionnels mentionnés précédemment.
L’étude du fonds de prévoyance
Autre changement important, une étude du fonds de prévoyance doit être obtenue par tous les syndicats de copropriété. L’étude doit être réalisée en tenant compte des données du carnet d’entretien. Ce fonds de prévoyance doit désormais être basé sur les besoins réels de l’immeuble, notamment en prévision des réparations à effectuer au cours des 25 prochaines années. Fini les cotisations symboliques ou « parce que ça a toujours été comme ça ». Pendant longtemps, plusieurs copropriétés cotisaient trop peu, ce qui menait à des cotisations spéciales parfois très élevées.
Ces deux dernières mesures étant transitoires, les syndicats de copropriété disposent d’une période de trois ans, soit jusqu’au 14 août 2028, pour s’y conformer. Plusieurs ont toutefois déjà amorcé les démarches.
L’attestation sur l’état de la copropriété
Autre élément majeur, lorsqu’un copropriétaire met en vente son unité, il devra demander au syndicat de lui remettre une attestation sur l’état de la copropriété. Ce document devra inclure une multitude d’informations : le montant du fonds de prévoyance, le montant des charges communes, le budget, les liquidités (surplus ou déficit), les détails sur les assurances, les travaux majeurs réalisés ou à prévoir, les litiges s’il y a lieu, etc. Le vendeur d’une unité de copropriété a dorénavant l’obligation de remettre cette attestation à son promettant acheteur.
Plus de transparence envers
les copropriétaires
Grâce au carnet d’entretien et à l’étude du fonds de prévoyance, les administrateurs disposeront d’outils plus clairs pour établir des contributions suffisantes afin de couvrir les réparations majeures à venir. Cela peut mener à des hausses de charges communes, souvent impopulaires, mais nécessaires pour éviter d’éventuelles cotisations spéciales coûteuses et stressantes.
La Loi 16 renforce également l’importance de la communication. Les copropriétaires doivent être mieux informés de l’état de l’immeuble, des travaux à venir et de la situation financière du syndicat.
Les administrateurs ont donc un devoir de vulgarisation : expliquer les décisions, présenter les enjeux clairement et répondre aux questions. Une bonne transparence contribue souvent à réduire les tensions et à favoriser un climat plus harmonieux au sein de la copropriété.
Une responsabilité accrue,
mais encadrée
Oui, la Loi 16 augmente les responsabilités des administrateurs. Toutefois, la loi reconnaît qu’ils sont souvent bénévoles. On ne leur demande pas d’être des experts en bâtiment ou en finances, mais d’agir avec sérieux, prudence et bonne foi, et de consulter des professionnels lorsque nécessaire.
En ce sens, cette loi met en lumière l’importance pour les syndicats de copropriété de vérifier que les administrateurs disposent d’une assurance responsabilité.
En conclusion
La Loi 16 marque un virage important vers une copropriété mieux entretenue, mieux organisée et plus transparente.
Pour les administrateurs, c’est un défi supplémentaire, mais une façon de protéger l’immeuble et d’assurer la tranquillité d’esprit de tous les copropriétaires.
Carole Fortin
Courtier immobilier résidentiel